Sotix va gektar: yer maydoni biznesga yetadimi?Toshkentdagi tijorat ko'chmas mulki

E’londagi uchastka keng ko‘rinishi mumkin: 40 sotix, 0,4 gektar yoki 4 000 m². Bularning barchasi bir xil maydon, ammo har bir yozuv ko‘lam haqida boshqacha tasavvur uyg‘otadi. Tadbirkor uchun asosiy xato yuzga bo‘lishda emas. Muammo butun yer maydoni binoga ajratilib, kirish, transportning burilishi, yuk tushirish, avtoturargoh va texnik zonalar unutilganda boshlanadi.

Shuning uchun to‘g‘ri savol «40 sotix ko‘pmi?» emas, balki «4 000 m² maydonga biznesning to‘liq ish ssenariysi sig‘adimi?» bo‘lishi kerak. Javob uchun raqamlarni kvadrat metrga o‘tkazish, rasmiy ma’lumotlar bilan solishtirish va uchastkani funksiyalarga ajratish zarur.

Nega teng maydon teng qiymat degani emas

Maydon yer miqdorini ko‘rsatadi, lekin uning shaklini ifodalamaydi. 20 × 200 metr va 50 × 80 metr o‘lchamdagi to‘rtburchaklarning har biri 4 000 m². Birinchi uchastka tanlangan bino, alohida transport oqimlari yoki qulay yuk tushirish uchun juda tor bo‘lishi mumkin. Ikkinchisi ko‘proq joylashtirish variantini beradi, ammo kirish noto‘g‘ri tomonda bo‘lsa yoki hududning bir qismiga cheklovlar taalluqli bo‘lsa, bu ustunlik yo‘qoladi.

Moliyaviy taqqoslashdan oldin kamida quyidagilarni olish kerak:

• tomonlar uzunligi va burilish nuqtalari ko‘rsatilgan chegara sxemasi;
• mavjud va mumkin bo‘lgan kirish joyi;
• ro‘yxatdan o‘tgan huquq, maqsadli foydalanish, cheklovlar va servitutlar haqidagi ma’lumot;
• kommunikatsiyalar joylashuvi va ulanish shartlari;
• bino, yo‘lak va ochiq maydonlarning dastlabki sxemasi.

Xarita atrof-muhit va yo‘nalishlarni tushunishga yordam beradi, shu sababli takliflarni avval Toshkent xaritasida ko‘rish qulay. Biroq ekrandagi kontur kadastr ma’lumotlari, joydagi o‘lchov va loyiha tekshiruvining o‘rnini bosmaydi.

Sotix, gektar va kvadrat metrni qanday o‘tkazish kerak

Xalqaro o‘lchovlar va tarozilar byurosi bir gektarni 10 000 m² deb belgilaydi. Bir sotix — 100 m² ga teng bo‘lgan arning kundalik nomi. Demak:

• **1 ga = 100 sotix = 10 000 m²**;
• **1 sotix = 0,01 ga = 100 m²**.

Ishchi formulalar:

• sotix ÷ 100 = gektar;
• gektar × 100 = sotix;
• sotix × 100 = kvadrat metr;
• kvadrat metr ÷ 100 = sotix;
• gektar × 10 000 = kvadrat metr;
• kvadrat metr ÷ 10 000 = gektar.

| Sotix | Gektar | Kvadrat metr | |---:|---:|---:| | 6 | 0,06 | 600 | | 10 | 0,10 | 1 000 | | 25 | 0,25 | 2 500 | | 40 | 0,40 | 4 000 | | 75 | 0,75 | 7 500 | | 100 | 1,00 | 10 000 | | 250 | 2,50 | 25 000 |

Loyiha hisobida asosiy ustunni kvadrat metrda yuritish ma’qul. Bino egallaydigan maydon, ichki yo‘llar, avtoturargoh va boshqa funksional zonalarni shu birlikda qo‘shish oson. Sotix kichik uchastkalarni qulay tasavvur qilish, gektar esa katta hududlar ko‘lamini tez anglash uchun ishlatiladi.

Boshlang‘ich qiymatni butun sotixgacha yaxlitlamang. 3 968 m² — 39,68 sotix yoki 0,3968 ga. «Taxminan 40 sotix» degan ibora suhbat uchun yetarli, ammo sotib olish, ijara yoki loyihalash hisobiga mos emas.

E’londagi raqamni qaysi ma’lumot bilan solishtirish kerak

O‘zbekistonning «Ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish to‘g‘risida»gi Qonuni 23-moddasida davlat reyestriga kiritiladigan ma’lumotlar sanab o‘tilgan. Yer uchastkasi bo‘yicha ular orasida kadastr raqami, maydon, joylashuv, huquq turi, maqsadli foydalanish, cheklovlar va servitutlar bor. Ya’ni maydonni uchastkaning huquqiy rejimidan alohida ko‘rib bo‘lmaydi.

Huquq egasidan amaldagi ko‘chirma va kadastr pasportini so‘rang. Yagona interaktiv davlat xizmatlari portalida bu hujjatlarni davlat reyestri orqali bepul tekshirish xizmati mavjud. Quyidagilarni solishtiring:

1. kadastr raqami va joylashuv;
2. yaxlitlanmagan aniq maydon;
3. huquq turi va huquq egasi;
4. maqsadli foydalanish;
5. ro‘yxatdan o‘tgan cheklovlar va servitutlar;
6. kadastr konturi, amaldagi to‘siq va hududning haqiqiy egallanishi.

E’londa 42 sotix, reyestrda esa 4 000 m² ko‘rsatilgan bo‘lsa, qo‘shimcha 200 m² ni mavjud deb hisoblash mumkin emas. To‘siq, sotuvchining og‘zaki izohi yoki uzoq yillik amaliy foydalanish ro‘yxatdan o‘tgan ma’lumotlarni almashtirmaydi. Tafovutni huquq egasi tushuntirishi va zarur bo‘lsa, bitimdan oldin belgilangan tartibda bartaraf etishi kerak.

Ko‘chirma ro‘yxatdan o‘tgan xususiyatlarni tasdiqlaydi, ammo muayyan binoni qurish mumkinligini o‘zi hal qilmaydi. Buning uchun shaharsozlik va texnik boshlang‘ich ma’lumotlar, hudud tekshiruvi hamda mutaxassislar ishi kerak. Rasmiy hujjatlarda zarur parametr — masalan, ruxsat etilgan qurilish maydoni yoki kirish sharti — bo‘lmasa, uni qo‘shni loyihadan ko‘chirish emas, vakolatli organ va loyihachidan olish lozim.

Biznes ssenariysini maydon hisobiga aylantirish

Hisobni bino maydonidan emas, operatsiyalar ketma-ketligidan boshlang. Uchastkaga kim va qanday transportda keladi? Mijoz qayerdan kiradi, yuk mashinasi qayerda kutadi, mahsulot qayerda tushiriladi, chiqindi vaqtincha qayerda saqlanadi, xodimlar qayerga mashina qo‘yadi? Shu savollardan fazoviy dastur shakllanadi.

| Ssenariy | Binodan tashqari nima hisoblanadi | |---|---| | Do‘kon yoki shourum | ko‘rinadigan kirish, mijoz yo‘lagi, avtoturargoh, tashrifchilar bilan to‘qnashmaydigan yuk tushirish | | Ombor | yuk transporti kirishi, manevr, darvozalar, kutish va ochiq saqlash zonasi | | Kichik ishlab chiqarish | xomashyo va tayyor mahsulot oqimi, texnik maydonlar, muhandislik uzellari, chiqindilar bilan ishlash | | Ofis-servis obyekti | xavfsiz kirish, xodim va mijozlar avtoturargohi, ekspluatatsiya xizmatlari kirishi |

Har bir element uchun maydon va raqam manbasini yozing. Manba o‘lchov, uskuna yetkazib beruvchisining texnik topshirig‘i, logist sxemasi, arxitektorning dastlabki joylashtirishi yoki rasmiy shart bo‘lishi mumkin. «Yetarlidek ko‘rinadi» — manba emas.

Quyidagi formuladan foydalaning:

**uchastka zaxirasi = kadastr maydoni − bir-birini takrorlamaydigan funksional zonalar yig‘indisi.**

«Bir-birini takrorlamaydigan» degan shart muhim. Agar yong‘in yo‘lagi loyiha bo‘yicha ekspluatatsiya kirishi sifatida ham ishlatilishi mumkin bo‘lsa, u ikki marta qo‘shilmaydi. Funksiyalarni birlashtirish mumkin bo‘lmasa, ularning maydonlari alohida qoladi.

Ichki ko‘rsatkichni ham hisoblash foydali:

**band hudud ulushi = barcha rejalashtirilgan zonalar maydoni ÷ kadastr maydoni × 100%.**

Bu qurilish normasi emas, balki ssenariy zichligini ko‘rsatuvchi loyiha indikatori. Majburiy talablarga muvofiqlik alohida tekshiriladi.

Misol: ombor va shourum uchun 40 sotix

Kompaniya 40 sotixli uchastkani ko‘rib chiqmoqda, deb faraz qilamiz. Uni ishchi birlikka o‘tkazamiz:

**40 × 100 = 4 000 m² = 0,4 ga.**

Dastlabki joylashtirishdan so‘ng loyiha guruhi quyidagi natijalarni oldi:

| Funksiya | Loyiha maydoni | |---|---:| | Ombor va shourum binosi egallaydigan joy | 1 600 m² | | Yuk tushirish va manevr | 900 m² | | Kirish, ichki yo‘l va avtoturargoh | 650 m² | | Muhandislik va texnik zonalar | 300 m² | | Ko‘kalamzorlashtirish va joylashtirish zaxirasi | 250 m² | | **Jami** | **3 700 m²** |

300 m² yoki kadastr maydonining 7,5 foizi qoladi. Jadvaldagi barcha raqamlar muayyan konsepsiyaning shartli boshlang‘ich ma’lumotlari bo‘lib, Toshkent uchastkalari uchun norma emas.

Bu natija hali «uchastka mos» degani emas. Chegaralar, relyef, ulanish shartlari yoki majburiy loyiha talablari aniqlashtirilgach, zaxira yo‘qolishi mumkin. Ammo hisob zaif joyni bitimdan oldin ko‘rsatdi: ssenariy hududni juda zich egallamoqda. Geometriya va cheklovlarni tekshirish yoki dasturni qisqartirish zarur.

Agar 40 sotix 0,40 sotix deb o‘qilsa, ko‘lam yuz baravar kamayadi. Uni 4 gektar deb qabul qilish esa maydonni o‘n baravar oshiradi. «40 sotix → 4 000 m² → 0,4 ga» nazorat zanjiri har ikki xatoni darhol ko‘rsatadi.

Bir nechta uchastkani qanday solishtirish kerak

Tijorat ko‘chmas mulki katalogidagi takliflarni bitta jadvalga keltirish ma’qul. Bunday normallashtirishsiz sotix yoki gektar narxi kam ma’lumot beradi.

Har bir variant uchun beshta qator kiriting:

• m² dagi kadastr maydoni;
• bir xil biznes ssenariysi egallaydigan maydon;
• qoladigan zaxira;
• shaklning asosiy cheklovi;
• har bir raqamni tasdiqlovchi hujjat yoki hisob.

«40 sotixga qarshi 50 sotix»ni emas, bir xil dasturni joylashtirish natijasini solishtiring. 50 sotixli uchastka tor kirish, noqulay shakl yoki kerakli funksiyada ishlatib bo‘lmaydigan zona tufayli 40 sotixli variantdan yomonroq chiqishi mumkin. Aksincha, qo‘shimcha maydon mijoz va yuk oqimini ajratish yoki kengayish uchun joy qoldirish imkonini bersa, qiymat yaratadi.

Ikki stress-test o‘tkazing. Birinchisida ochiq maydonga ehtiyojni 10 foizga oshiring — bu norma emas, tahliliy ssenariy. Ikkinchisida hududning eng bahsli qismini hisobdan chiqaring. Har ikki o‘zgarishda loyiha ishlamay qolsa, zaxira yetarli emas va qaror tasdiqlanmagan taxminlarga bog‘liq.

Ijara muqobillarini baholashda yerni tayyor Toshkent tijorat binolari bilan ham solishtirish foydali. Uchastka erkin joylashtirish imkonini beradi, biroq loyihalash, ulanish va ishga tushirish xatarlarini biznes zimmasiga yuklaydi.

Qarordan oldingi tekshiruv ro‘yxati

Avans, ijara shartnomasi yoki xariddan oldin quyidagilarni tekshiring:

• maydon m², sotix va gektarga yaxlitlamasdan o‘tkazilgan;
• e’londagi raqam reyestrning amaldagi ma’lumotiga mos;
• huquq egasi, huquq turi, maqsad, cheklovlar va servitutlar tushunarli;
• kadastr konturi amaldagi chegaralar bilan solishtirilgan;
• tomonlar uzunligi, kirish kengligi va joylashuvi ma’lum;
• biznes ssenariysi takrorlanmaydigan zonalarga ajratilgan;
• zona maydonlari o‘lchov, hisob yoki rasmiy shart bilan tasdiqlangan;
• loyihani aniqlashtirish uchun zaxira qoldirilgan;
• bahsli parametrlar bitim shartlariga kiritilgan yoki to‘lovdan oldin tekshiriladi.

Asosiy xulosa: birliklarni o‘tkazish faqat ko‘lam haqidagi savolga javob beradi. Tijorat yeri bo‘yicha qaror ikkinchi amaldan — maydonni ishlaydigan biznes sxemasiga aylantirishdan — keyin qabul qilinadi. Sxema sig‘masa yoki tasdiqlanmagan taxminlarga tayanib qolsa, e’londagi qo‘shimcha sotixlar uchastkani mos qilmaydi.

Manbalar va tekshirish sanasi

• SI Brochure: The International System of Units — tekshirildi 2026-08-15
• Закон Республики Узбекистан № ЗРУ-803 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» — tekshirildi 2026-08-15
• Проверка выписки и кадастрового паспорта объекта недвижимости с государственного реестра кадастра — tekshirildi 2026-08-15