Toshkentda ofis ijarasi: ortiqcha maydonsiz talablar

MERCATOR.UZ ekspert materiali

Toshkentda ofis ijarasi: talablarni tuzish va ortiqcha maydon uchun to‘lamaslik

Редакция MERCATOR.UZ27-avgust, 2026

180 m² ofis bir vaqtning o‘zida ham ortiqcha katta, ham juda tor bo‘lishi mumkin. Kompaniya bo‘sh turgan rahbar xonasi va uzun yo‘lak uchun haq to‘laydi, ammo sakkiz kishini muzokara xonasiga joylashtira olmaydi. Muammo ko‘pincha ko‘rikdan oldin paydo bo‘ladi: kim ofisda ishlashi, uchrashuvlar qanday o‘tishi va qaysi zonalar bir vaqtda ishlatilishi yozilmasdan, maydon shtat soniga qarab tanlanadi.

Shu sababli Toshkentda ofis ijarasi bo‘yicha qidiruvni tumanlar va stavkalar ro‘yxatidan emas, mulkdor yoki maslahatchi uchun qisqa topshiriqdan boshlash foydali. Topshiriq uch savolga javob berishi kerak: eng band vaqtda ichkarida nechta odam bo‘ladi, qaysi jarayonlar parallel kechadi va qaysi cheklov bino variantini yaroqsiz qiladi. Bunday topshiriq Toshkentda ofis ijarasi bo‘limidagi takliflarni saralash va ularni /map sahifasida ortiqcha ko‘riklarsiz taqqoslashga yordam beradi.

Ofisda bir vaqtda bo‘ladigan odamlarni hisoblash

Shtatdagi xodimlar soni kerakli ish joylari soniga teng emas. Ayrim xodimlar masofadan ishlaydi, menejerlar uchrashuvlarda bo‘ladi, smenalar esa bir-biriga to‘g‘ri kelmasligi mumkin. Shu bilan birga ofisga nomzodlar, kuryerlar, pudratchilar va mijozlar keladi. Faqat shtat ro‘yxatiga tayanilsa, bino ortiqcha katta yoki haddan tashqari band chiqadi.

Bir necha odatiy hafta ma’lumotlarini oling va jamoani quyidagi guruhlarga ajrating:

doimiy ish joyi kerak bo‘lgan xodimlar;
gibrid jadvaldagi xodimlar;
ko‘p vaqtini tashqarida o‘tkazadigan mutaxassislar;
turli vaqtda ishlaydigan smena va guruhlar;
maksimal yuklama paytida qabul qilinadigan tashrifchilar.

Har bir guruh uchun odatiy va eng yuqori bir vaqtdagi qatnashuvni yozing. Korporativ tadbirdagi maksimal sondan foydalanmang, lekin eng sokin kunni ham asos qilib olmang. Kompaniya o‘sayotgan bo‘lsa, faqat tasdiqlangan yollash rejasi va byudjetga kiritilgan lavozimlarni qo‘shing. Mavhum «kelajak uchun zaxira» tezda har oy haq to‘lanadigan bo‘sh maydonga aylanadi.

Masalan, jamoada 30 kishi bor. Eng band ish kunida 22 xodim bir vaqtda ofisda bo‘ladi. Ulardan 14 tasiga biriktirilgan stol kerak, qolganlari umumiy joylardan foydalanishi mumkin. Demak, talab «30 kishilik ofis» emas. Talab — aniq turdagi 22 ish joyi, bir vaqtdagi uchrashuvlar uchun xonalar va kelishilgan o‘sish zaxirasi.

Ish kunini funksional dasturga aylantirish

Stollar soni ofisni to‘liq tavsiflamaydi. Jamoasi bir xil bo‘lgan ikki kompaniyaga butunlay boshqa binolar kerak bo‘lishi mumkin: birida tashrifchilar deyarli bo‘lmaydi, boshqasida har kuni maxfiy muzokaralar o‘tadi; biriga videoqo‘ng‘iroqlar uchun tinch xona, boshqasiga namuna va kuryer jo‘natmalari zonasi kerak.

Mebel istaklari ro‘yxati o‘rniga funksiyalar jadvalini tuzing:

Funksiya	Nima qayd etiladi	Ehtiyoj qanday tekshiriladi
Individual ish	Doimiy va umumiy joylar soni	Haqiqiy qatnashuv jadvali
Muzokaralar	Bir vaqtda nechta uchrashuv va qancha ishtirokchi	Muzokara xonalari taqvimi
Qo‘ng‘iroq va diqqat	Parallel suhbatlar soni, sukunat talabi	Bo‘limlarning ish ssenariysi
Tashrifchilarni qabul qilish	Eng yuqori mehmonlar soni, kutish va kirish nazorati	Uchrashuvlar jurnali yoki jadvali
Yordamchi zonalar	Oshxona, saqlash, chop etish, server uskunasi, arxiv	Uskuna va jarayonlar ro‘yxati

Agar muzokara xonasi haftasiga atigi ikki marta ishlatilsa, biznes-markazning umumiy zalini bron qilish foydaliroq bo‘lishi mumkin. Biroq uning mavjudligi, tarifi, minimal bron vaqti va maxfiy uchrashuv o‘tkazish imkoniyatini yozma ravishda olish kerak. «Konferensiya zali bor» degan jumla kerakli vaqtda u bo‘sh bo‘lishini isbotlamaydi.

Maydonni universal me’yor bilan emas, reja bilan aniqlash

Qidiruv natijalarida bir xodimga to‘g‘ri keladigan tayyor maydon me’yorlari uchraydi. Bitta sonni barcha ofislarga qo‘llash xavfli. Ustunlar, qavat chuqurligi, derazalar, evakuatsiya yo‘llari, eshiklar va muhandislik tugunlari haqiqiy sig‘imga umumiy maydondagi kichik farqdan kuchliroq ta’sir qiladi.

Rasmiy SHNK 2.09.04-09 korxonalarning ma’muriy binolaridagi boshqaruv xonalari uchun bir boshqaruv xodimiga 6 m² hisobini keltiradi. Ammo hujjatning qo‘llanish sohasi va alohida xonalarga qo‘yilgan talablar bu raqamni har qanday ijaradagi ofis uchun universal kalkulyatorga aylantirishga imkon bermaydi. Muayyan rejaning qurilish, sanitariya va yong‘in talablariga muvofiqligini soha mutaxassisi hamda bino uchun mas’ul tomon tasdiqlashi kerak.

Amaliy usul — o‘lchamlari ko‘rsatilgan rejada sinov joylashuvini tayyorlash. Avval majburiy ish joylari, muzokara va texnik zonalarni joylashtiring, keyin ichki yo‘nalishlar, eshiklar, ustunlar hamda uskunaga kirishni tekshiring. Ikki reja tuzing: tasdiqlangan joriy yuklama va ijara davridagi real o‘sish uchun.

Hisob ikki bosqichdan iborat:

Kerakli ichki maydon = tasdiqlangan joylashuvdagi barcha zonalar maydoni + zarur ichki yo‘laklar va texnik qismlar.

Haq to‘lanadigan maydon = ichki maydon + mulkdor qoidalari bo‘yicha hisoblansa, umumiy zonalar ulushi.

Ruxsat etiladigan maydonning yuqori chegarasi aniq funksiya yoki tasdiqlangan o‘sish bilan izohlanishi kerak. Pastki chegara metrajni xodimlar soniga bo‘lish orqali emas, majburiy zonalar sig‘adigan va binoning texnik mutaxassislari qabul qilgan reja orqali aniqlanadi.

Talablarni majburiy va muhokama qilinadigan turlarga ajratish

Juda uzun istaklar ro‘yxati ham talablarning yo‘qligi kabi qidiruvni qiyinlashtiradi. Mezonlarni uch darajaga ajrating.

Majburiy: ularsiz ofis biznes ishini ta’minlamaydi. Bunga ko‘chib kirish sanasi, kechki kirish, aniq sig‘im, uskunani o‘rnatish imkoniyati, zaxira aloqa kanali yoki maxfiy muzokara xonasi kirishi mumkin.

Muhokama qilinadigan: ularni bino xizmati yoki shartnoma shartlari bilan qoplash mumkin. Masalan, shaxsiy katta muzokara xonasi o‘rnini foydalanish mumkin bo‘lgan umumiy zal bosadi, mebelning bir qismini esa keyinroq sotib olish mumkin.

Rad etuvchi: bunday shart aniqlansa, obyektni ko‘rib chiqish to‘xtaydi. Nomaqbul kirish rejimi, jamoani qonuniy joylashtirish imkonsizligi, zarur o‘zgartirishlarning taqiqlanishi yoki muhim muhandislik parametri tasdiqlanmasligi shular jumlasidan.

Har bir majburiy talabning dalili bo‘lishi kerak: o‘lchamli reja, texnik xat, shartnoma ilovasi yoki joyidagi sinov. Og‘zaki va’da mezon bajarilganini anglatmaydi.

Yo‘nalishlar va kirishni haqiqiy sharoitda tekshirish

Tuman nomi jamoa qancha vaqt yo‘qotishini ko‘rsatmaydi. Toshkentda bir necha nazorat yo‘nalishini belgilash foydali: xodimlarning asosiy yo‘nalishlardan kelishi, mijoz yo‘li, hujjatlar yetkazilishi hamda rahbar yoki xizmat transportining kirishi. Ularni odamlar amalda kelib-ketadigan vaqtda tekshirish lozim.

Ko‘chadan ish joyigacha bo‘lgan yo‘lni ham alohida bosib o‘ting. U avtomobil kirishi, to‘xtash joyi yoki taksidan tushish nuqtasi, qo‘riqlashdan o‘tish, lift kutish va mehmon uchun navigatsiyani o‘z ichiga oladi. E’lon qilingan avtoturargoh bo‘yicha nechta joy ijarachiga biriktirilishi, ular to‘lovga kirishi, tashrifchilar qayerda to‘xtashi va maydon to‘lsa nima bo‘lishini aniqlashtiring.

Natijani bitta nufuzli tuman sifatida emas, qidiruv uchun ruxsat etilgan zonalar ko‘rinishida yozing. Shunda Toshkentda tijorat ko‘chmas mulki ijarasi takliflarini faqat joy nomi uchun ortiqcha haq to‘lamasdan, ish yo‘nalishlari bo‘yicha filtrlash mumkin.

Mos kelmaydigan ofislarni ko‘rikdan oldin chiqarish

Ko‘rikka kelishishdan oldin har bir obyekt uchun bir xil ma’lumotlar to‘plamini so‘rang:

o‘lchamlar, ustunlar va ijaraga beriladigan qism ko‘rsatilgan qavat rejasi;
ichki va haq to‘lanadigan maydon, ular o‘rtasidagi farq izohi;
vizualizatsiya emas, hozirgi holat fotosuratlari;
xodimlar va mehmonlar uchun kirish rejimi;
avtoturargoh va umumiy muzokara xonalaridan foydalanish qoidalari;
konditsioner, ventilyatsiya va liftlarning ish vaqti;
mavjud internet provayderlari va ikkinchi kanal o‘tkazish shartlari;
binoda qoladigan mebel va uskunalar ro‘yxati;
tayyorlik sanasi va topshirishgacha bajariladigan ishlar;
tijorat shartlari va shartnoma loyihasi.

Toshkent bo‘yicha joriy qidiruv natijalarida e’lonlar odatda maydon, tuman, metro, avtoturargoh va ta’mir holatini ko‘rsatadi. Ayrim biznes-markazlarning rasmiy sahifalarida taxminiy ish joylari soni ham beriladi. Bu ma’lumot dastlabki saralash uchun yetarli, ammo sig‘imni o‘z rejangiz bilan tasdiqlash kerak: «15 tagacha joy» birikmasi stol o‘lchami, muzokara xonalari va yo‘laklar ulushini ochib bermaydi.

Ko‘rikni ish ssenariysi bo‘yicha o‘tkazish

Ko‘rikda taqdimot yo‘nalishi bo‘yicha emas, odatiy ish kuni bo‘yicha harakat qiling. Mehmon kirishidan boshlang, keyin bo‘lajak ish joylari, muzokara xonalari, oshxona, sanitariya va texnik zonalarga o‘ting. Tayyorlangan joylashuvni haqiqiy reja bilan solishtiring va shubhali o‘lchamlarni tekshiring.

Kirish tizimi, lift, yoritish, ventilyatsiya va konditsionerning rejalashtirilgan ish vaqtida qanday ishlashini ko‘rsatishni so‘rang. Kechqurun va dam olish kunlari qaysi tizimlar ishlashda davom etishini aniqlang. Internet uchun telefondagi tasodifiy tezlikni emas, kerakli operatorlarni ulash imkoniyati, kabel yo‘li va ish muddati tekshiriladi.

Har bir tafovutni ko‘rik bayonnomasiga kiriting: kim tekshiradi, qanday hujjat yoki sinov kerak va javob qaysi sanagacha olinadi. Majburiy talab tasdiqlanmasa, chegirma miqdoridan qat’i nazar, obyekt mos kelmaydi.

Kelishilgan konfiguratsiyani shartnomaga o‘tkazish

Yakuniy reja arxitektor faylida qolmasdan, shartnoma ilovasiga aylanishi kerak. Unda ijaraga beriladigan qism chegaralari, xonalar, kirishlar va faqat shu ijarachiga taqdim etiladigan zonalar belgilanadi. Shartnoma hamda ilovalarda haq to‘lanadigan maydon, pardoz holati, mebel, avtoturargoh joylari, kirish, muhandislik rejimi va tomonlarning ko‘chib kirishgacha bajaradigan ishlari ham qayd etiladi.

Oliy xo‘jalik sudi Plenumining ijara to‘g‘risidagi qarorida bino yoki inshoot ijarasining predmeti individual ravishda aniqlanishi, predmet va ijara haqi miqdori esa muhim shartlar ekani tushuntirilgan. Shu sababli «falon qavatdagi ofis» ifodasi topshiriladigan qismni aniq belgilamasa, yetarli emas.

Imzolashdan oldin tanlangan obyekt, muddat va bitim tuzilmasi uchun shartnomani ro‘yxatdan o‘tkazish tartibini aniqlang. my.gov.uz portalida bino va inshootlar ijara shartnomalarini davlat ro‘yxatidan o‘tkazish hamda ko‘chmas mulk ijara shartnomasi ma’lumotlarini avtomatik tekshirish xizmatlari mavjud. Muayyan bitim tartibini vositachining og‘zaki izohiga emas, amaldagi qonunchilik va soha yuristi maslahatiga tayangan holda tekshirish ma’qul.

Yakuniy nazorat bir sahifaga sig‘adi: eng yuqori yuklama va majburiy zonalar tasdiqlanganmi; joylashuv rejaga sig‘adimi; haq to‘lanadigan maydon tushunarlimi; yo‘nalish va kirish rejimi tekshirilganmi; muhim muhandislik tasdiqlanganmi; reja shartnoma predmetiga mosmi; ishlar va topshirish sanasi ma’lummi; byudjet aynan shu konfiguratsiyaga yetadimi. Rad etuvchi mezonlardan bittasiga javob salbiy bo‘lsa, pastroq stavka ofisni mos variantga aylantirmaydi.