Коммерческая недвижимость ТашкентаToshkentdagi tijorat ko'chmas mulki
Объекты по теме материала: проверенные предложения для аренды и покупки с прямой связью с ответственным специалистом.
Полный коммерческий фильтр расположен слева от списка объектов.
Загружаем актуальные объекты…
Ташкент, Мирабадский район, Госпитальный рынок, Халк банк
Ташкент, Шайхантахурский район, Караташ
Ташкент, Шайхантахурский район, Караташ
Ташкент, Мирабадский район, ул. Тараса Шевченко
Ташкент, Яккасарайский район, Кушбеги
Ташкент, Мирзо-Улугбекский район, Дархан
Ташкент, Яккасарайский район, Малая Кольцевая
Ташкент, Юнусабадский район, Минор
Ташкент, Яккасарайский район, Шота Руставли
Ташкент, Олмазорский район, Уста Ширин
Ташкент, Олмазорский район, Уста Ширин
Ташкент, Чиланзарский район, Чапан-ата
Ташкент, Юнусабадский район, Алайский
Ташкент, Юнусабадский район, Ахмад Дониш
Ташкент, Юнусабадский район, Бадамзар
Ташкент, Мирзо-Улугбекский район, ул. Сайрам
Ташкент, Яккасарайский район, Мукими
Ташкент, Юнусабадский район, Абдулла Кодыри
MERCATOR.UZ ekspert materiali
Binoni baholashning amaliy yo‘li: biznes ssenariysini kadastr, yer uchastkasi, amaldagi reja, muhandislik tizimlari va obyektni ishga tayyorlashning to‘liq qiymati bilan bog‘laymiz. Alohida turgan bino biznesga kirish joyi, fasad, ish tartibi va hudud ustidan kengroq nazorat beradi. Shu bilan birga, ijarachi yoki xaridor biznes majmuasida odatda bir nechta tomon o‘rtasida taqsimlanadigan masalalarni ham zimmasiga oladi: tom, tashqi tarmoqlar, hovli, qo‘riqlash, tozalash, suvni chiqarish va kapital konstruksiyalar. Shuning uchun masala binoning ko‘rinishi yoki bir kvadrat metr narxi ma’qul ekanida emas. Butun obyekt — yer uchastkasi va muhandislik tizimlari bilan birga — aniq biznesni ishlata oladimi, uni ishga tushirish qancha turadi va bitimdan keyin qanday cheklovlar qoladi, shuni aniqlash kerak. Ko‘rikni emas, biznes ssenariysini birinchi o‘ringa qo‘ying Yozma ssenariysiz katta binoni universal deb qabul qilish oson. Bitimdan so‘ng maydonning bir qismi noqulay zinapoyalar sabab ishlamasligi, hovlidan to‘liq foydalanib bo‘lmasligi yoki moslashtirish uchun alohida ruxsat zarurligi aniqlanishi mumkin. Ko‘rikdan oldin minimal talablarni yozib chiqing: bino va hududda qanday ishlar bajariladi; bir vaqtda nechta xodim, mijoz va avtomobil bo‘ladi; yuk tushirish, tashqi saqlash yoki mijozlar va xodimlar uchun alohida yo‘nalishlar kerakmi; obyekt qaysi soatlarda ochiq bo‘lishi lozim;
Alohida turgan bino biznesga kirish joyi, fasad, ish tartibi va hudud ustidan kengroq nazorat beradi. Shu bilan birga, ijarachi yoki xaridor biznes majmuasida odatda bir nechta tomon o‘rtasida taqsimlanadigan masalalarni ham zimmasiga oladi: tom, tashqi tarmoqlar, hovli, qo‘riqlash, tozalash, suvni chiqarish va kapital konstruksiyalar.
Shuning uchun masala binoning ko‘rinishi yoki bir kvadrat metr narxi ma’qul ekanida emas. Butun obyekt — yer uchastkasi va muhandislik tizimlari bilan birga — aniq biznesni ishlata oladimi, uni ishga tushirish qancha turadi va bitimdan keyin qanday cheklovlar qoladi, shuni aniqlash kerak.
Yozma ssenariysiz katta binoni universal deb qabul qilish oson. Bitimdan so‘ng maydonning bir qismi noqulay zinapoyalar sabab ishlamasligi, hovlidan to‘liq foydalanib bo‘lmasligi yoki moslashtirish uchun alohida ruxsat zarurligi aniqlanishi mumkin.
Ko‘rikdan oldin minimal talablarni yozib chiqing:
Dastlabki saralashda takliflarni Toshkentdagi tijorat ko‘chmas mulki ijarasi sahifasi va obyektlar xaritasi orqali solishtirish mumkin. Biroq e’lon kartochkasi faqat boshlang‘ich ma’lumot manbai bo‘lib, xususiyatlarning isboti hisoblanmaydi.
Beshta o‘zaro bog‘liq yo‘nalishni baholang: binoga bo‘lgan huquq, yerga bo‘lgan huquq, jismoniy holat, muhandislik resurslari va foydalanish modeli. Ulardan bittasidagi jiddiy muammo qolgan afzalliklarning qiymatini yo‘qqa chiqarishi mumkin.
Batafsil ko‘rikdan oldin hujjatlarning elektron nusxalarini so‘rang va tafovutlarni bitta jadvalga kiriting. Manzilning o‘zi yetarli emas: tekshiruvning asosiy identifikatori kadastr raqami bo‘lishi kerak.
| Nima so‘raladi | Nima bilan solishtiriladi | Tafovut nimani anglatadi | |---|---|---| | Davlat reyestridan dolzarb ko‘chirma va kadastr pasporti | Huquq egasi, kadastr raqami, maydon, foydalanish maqsadi va cheklovlar | Bitimni faqat e’lon yoki eski nusxaga asoslab bo‘lmaydi | | Yer uchastkasi hujjatlari | Hovli chegarasi, kirish yo‘llari, avtoturargoh, qo‘shimcha qurilmalar va tashqi uskunalar | Foydali hudud obyekt tarkibiga kirmasligi yoki boshqa asosda ishlatilishi mumkin | | Qurilish yoki rekonstruksiyadan keyingi foydalanishga qabul qilish hujjati | Amaldagi bino, qavatlar va qo‘shimcha qurilmalar | O‘zgarishlar belgilangan tartibda rasmiylashtirilmagan bo‘lishi mumkin | | Loyiha va ijro hujjatlari | Yuk ko‘taruvchi qismlar, tarmoqlar, yong‘in tizimlari va uskunalar | O‘zgartirish imkoniyati hamda yashirin qismlarning holatini ishonchli baholab bo‘lmaydi | | Resurslar bo‘yicha shartnomalar, texnik shartlar, sxemalar va oxirgi hisoblar | Hisoblagichlar, ulanish nuqtalari va biznesga kerakli yuklama | Kabel yoki quvurning mavjudligi foydalanish mumkin bo‘lgan resursni tasdiqlamaydi |
O‘zbekistonning O‘RQ-803-son Qonuni kadastr pasportini obyekt haqidagi umumiy ma’lumot va kadastr raqamini o‘z ichiga olgan elektron hujjat sifatida belgilaydi. Qonun huquqlar va cheklovlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish, ro‘yxatga olish natijalarining ochiqligi hamda shaxs identifikatsiya qilinganidan keyin reyestr ko‘chirmasini olishni ham nazarda tutadi. Bino va inshootlarni ijaraga olish huquqi ijara shartnomasi asosida davlat ro‘yxatidan o‘tkaziladi.
Ko‘chirma va kadastr pasportining haqiqiyligini my.gov.uz dagi alohida xizmat orqali tekshirish mumkin. Portalda ko‘chmas mulkka qo‘yilgan taqiqni bepul va avtomatik tekshirish xizmati ham mavjud. Bu vositalar hujjatlar va tomon vakolatlarini tahlil qilishni to‘ldiradi, ammo uning o‘rnini bosmaydi.
Alohida bino uchun yer bilan bog‘liqlik ayniqsa muhim. Uchastka chegaralarini darvoza, piyoda yo‘li, avtoturargoh, transformator, generator, yong‘in texnikasi yo‘li va yuk tushirish joyi bilan solishtiring. Muhim zona uchastkadan tashqarida bo‘lsa, undan foydalanishning huquqiy asosini va egasi yoki ijarachi o‘zgarganidan keyin foydalanish davom etishini aniqlang.
Kadastr rejasini ko‘rikka olib boring va binoning har bir qavatini aylanib chiqing. Faqat maydonni emas, rejada yo‘q yoki keyin qo‘shilgan devor, zinapoya, antresol, yerto‘la, qo‘shimcha qurilma, ayvon va texnik xonalarni ham belgilang. Har bir farq uchun tushuntirish va tasdiqlovchi hujjat kerak.
O‘zgartirilgan reja har doim bartaraf etib bo‘lmaydigan muammo degani emas. Lekin uni keyin rasmiylashtirish haqidagi va’da tayyor yechim hisoblanmaydi. Qurilishi yoki rekonstruksiyasi tugallangan obyektni foydalanishga qabul qilish davlat xizmati kadastr hujjatlarini rasmiylashtirish va vakolatli organlarning tekshiruvlarini o‘z ichiga oladi. Qayta ixtisoslashtirish va rekonstruksiya uchun ham alohida tartib mavjud. Bo‘nak berishdan oldin aniqlangan o‘zgarishga qaysi tartib qo‘llanishi, uni kim, qachon va kimning hisobidan bajarishini aniqlang.
Imzolovchi shaxs vakolatini obyekt xususiyatlaridan alohida tekshiring. Kompaniya nomining peshlavhada turishi, mulkdor bilan qarindoshlik yoki binoni boshqarish uni sotish yoki ijaraga berish huquqini isbotlamaydi. Tomon rekvizitlari, dolzarb ko‘chirmadagi huquq egasi va vakolat hujjati uzluksiz zanjir hosil qilishi kerak.
Tashqi konturdan boshlang. Mijoz, xodim, yetkazib beruvchi va favqulodda xizmatning amaldagi yo‘nalishini bosib o‘ting. Darvoza, qoplama, suv chiqarish, sokol, fasad, tom chetlari va ko‘rinadigan tashqi tarmoqlar holatini qayd eting. Yomg‘irdan keyin suv to‘planishi va oqishni topish osonroq; quruq kunda avvalgi namlanish izlarini qidiring.
Keyin yuqoridan pastga harakatlaning: tom yoki kirish mumkin bo‘lgan chordoq, yuqori qavat, odatiy xonalar, zinapoyalar, sanitariya xonalari, yerto‘la va muhandislik xonalari. Yoriqlar, deformatsiya, zang, namlik hidi, yangi mahalliy pardoz va ta’mir izlarini belgilang. Ko‘zdan kechirish xavf signallarini topadi, ammo konstruksiya xavfsizligini tasdiqlamaydi. Yuk ko‘taruvchi qismdagi yoriq, cho‘kish, yong‘in izi, muntazam suv bosishi yoki noma’lum aralashuvlar tegishli mutaxassis tekshiruvini talab qiladi.
Biznes ssenariysining geometriyasini tekshiring. Uskuna eshikdan o‘tmasa, mijozlar yuk tushirish yo‘li bilan kesishsa yoki yagona sanitariya xonasi yopiq qavatda bo‘lsa, umumiy maydonning kattaligi yordam bermaydi. O‘z eksplikatsiyangizni tuzing: ishchi, yordamchi, texnik va amalda yaroqsiz maydon. Shunda binolar reklamadagi metrlar bo‘yicha emas, biznesga xizmat qiladigan maydon bo‘yicha solishtiriladi.
Fotosuratlarni reja va xona raqamiga bog‘lang. Hisoblagich ko‘rsatkichlari, elektr panellari belgilari va topshiriladigan uskunalarning seriya raqamlarini alohida suratga oling. Ijarada bu material topshirish dalolatnomasiga, xaridda esa chuqurlashtirilgan tekshiruv topshirig‘iga asos bo‘ladi.
«Barcha kommunikatsiyalar bor» degan jumla binoning yaroqliligi haqida deyarli hech narsa aytmaydi. Uchta tasdiq kerak: resurs bo‘yicha hujjat, jismonan soz tizim va biznes ssenariysi uchun yetarli quvvat.
Elektr bo‘yicha shartnoma va texnik hujjatlar, bir chiziqli sxema, himoya vositalari, hisoblagich hamda asosiy iste’molchilar ro‘yxatini solishtiring. Masalan, 20 kVtdan yuqori elektr qurilmalarini foydalanishga qo‘yish rasmiy tartibida sxemalar, uskuna pasportlari, sinovlar va texnik hujjatlar tekshiriladi. Mavjud quvvat zaxirasini mulkdorning xotirasi emas, bir vaqtdagi yuklama hisobi asosida mutaxassis belgilashi kerak.
Suv va kanalizatsiyani uzoq nuqtalarda bir vaqtda tekshiring: bosim, oqib ketish, sizish, nasoslar, rezervuarlar va oqova suv yo‘nalishi. Suv ta’minoti va oqova tarmoqlariga ulanish uchun texnik shart olish bo‘yicha rasmiy xizmatning mavjudligi og‘zaki tasdiq nega yetarli emasligini ko‘rsatadi. Isitish, sovitish va ventilyatsiya uchun sxema, uskuna pasporti, xizmat tarixi va kerakli rejimdagi amaldagi ishni so‘rang.
Yong‘in xavfsizligini faqat o‘t o‘chirgichlar bilan cheklamang. Tushunarli chiqish yo‘llari, ishlaydigan signalizatsiya, uskunaga erkin kirish va xizmat hujjatlari zarur. my.gov.uz da bino va xonalarning yong‘in xavfsizligi talablariga muvofiqligi haqida xulosa olish xizmati mavjud. Tegishli talablarni belgilash va muvofiqlikni tasdiqlash vakolatli organ yoki malakali mutaxassis vazifasidir.
Aniqlangan ishlarni reyestrga ajrating: ishga tushirishdan oldin majburiy, ochilgandan keyin bajarilishi mumkin bo‘lgan va istalgan ishlar. Har bir bandda asos, mas’ul tomon, tijorat takliflari bo‘yicha qiymat oralig‘i va muddat bo‘lsin. Noma’lum summani nol deb qabul qilmang.
Tayyorlik qiymati quyidagicha hisoblanadi:
**Bitim narxi + rasmiylashtirish va tekshiruvlar + moslashtirish + shoshilinch ta’mir + tashqi hudud uskunalari + aniqlangan xavflar zaxirasi − boshqa tomon yozma ravishda to‘laydigan ishlar.**
Ijara uchun bir martalik xarajatlarni oylik yuklamaga aylantiring:
**To‘liq oylik qiymat = ijara + foydalanish xarajatlari + kommunal to‘lovlar + o‘z tizimlariga xizmat + bir martalik sarmoya / himoyalangan foydalanish muddati.**
Birinchi bino ijarasi 100 shartli birlik, foydalanish xarajati 18, moslashtirish esa 24 oylik himoyalangan muddat uchun 240 birlik bo‘lsin. Solishtiriladigan yuklama 100 + 18 + 240 / 24 = oyiga 128 birlik bo‘ladi. Ikkinchi bino 112 birlik ijara, 10 birlik foydalanish va 72 birlik moslashtirish bilan 125 birlik beradi. Bular bozor narxlari emas, hisob misoli: yuqoriroq ijara stavkasi pastroq ishga tushirish qiymati bilan kelishi mumkin.
Himoyalangan muddat — biznes shartnomani bekor qilish qoidalarini hisobga olgan holda sarmoya natijasidan amalda foydalana oladigan davr. Agar mulkdor kompensatsiyasiz muddatidan oldin bekor qilish imkoniyatiga ega bo‘lsa, ta’mir xarajatini shartnomaning to‘liq muddatiga avtomatik taqsimlash xavfli.
Ijarachi javobgarlik chegarasini aniqlashi kerak. Shartnoma va ilovalarda tom, fasad, tashqi tarmoqlar, hovli, muhandislik uskunalari ta’miri hamda avariya oqibatlari taqsimlanadi. Ruxsat berilgan o‘zgarishlar, kirish tartibi, peshlavha, yaxshilanishlarni qaytarish, binoni avvalgi holatga keltirish va ijara huquqini ro‘yxatdan o‘tkazish ham alohida yoziladi.
Xaridor uzoq muddatli kapital xarajatlarni qabul qiladi. Unga faqat ishga tushirish budjeti emas, balki tom, fasad, tarmoqlar va asosiy uskunalar bo‘yicha bir necha yillik ish rejasi kerak. Binoga bo‘lgan huquq yerga bo‘lgan huquq va ro‘yxatga olingan cheklovlar bilan birga tahlil qilinadi. Binoni sotib olish qo‘shni hududni avtomatik ravishda shartsiz foydalaniladigan resursga aylantirmaydi.
Ikkala holatda ham avval ruxsat beruvchi mezonlarni qo‘llang, keyin narxni solishtiring. Binodan tanlangan ssenariy bo‘yicha qonuniy va texnik foydalanish mumkin bo‘lmasa, chegirma xulosani o‘zgartirmaydi.
Yakuniy qarorni bir sahifada rasmiylashtirish mumkin:
Tomon dolzarb ko‘chirmani bermasa, reja bilan farqni tushuntirmasa, texnik xonalarni ko‘rsatmasa yoki quvvat tekshiruvini va’da bilan almashtirsa, to‘lovni to‘xtating. Bunday signal har doim yakuniy rad javobi emas. Muammoni bartaraf etishni bitim shartiga aylantiring va pul o‘tkazishdan oldin natijani tekshiring.
Yaxshi alohida bino eng ko‘rkam yoki eng arzon obyekt emas. Uning hujjatlari, hududi, konstruksiyasi, muhandislik tizimlari va shartnomasi oldindan hisoblangan narxda ayni bir biznes ssenariysini qo‘llab-quvvatlaydi.