Toshkentda daromadli joy: oqimni tekshirish

MERCATOR.UZ ekspert materiali

Toshkentdagi daromadli tijorat joyi: bo‘sh turish, xarajat va ijarachi xatarini tekshirish

Редакция MERCATOR.UZ18-sentabr, 2026

Devordan ko‘ra pul oqimi muhim

Ijarachisi bor tijorat joyi e’lonida odatda oylik ijara ko‘rsatiladi. Bu son sotuvchiga qulay, biroq xaridor uchun tayyor daromadning isboti emas. Xaridor ko‘chmas mulk huquqini va faqat hujjatlar tasdiqlasa, ijara shartnomasidan keladigan oqimni oladi. Ijarachi ketishi, chegirma so‘rashi yoki ta’mir talab qilishi mumkin. Shu sababli Toshkentda xarid uch qatlamda tekshiriladi: reyestrdagi huquq, shartnomadagi majburiyat va xarajatlardan keyin qoladigan oqim.

MERCATOR.UZ ochiq katalogida 107 ta tijorat obyekti bor: 70 tasi ijaraga, 37 tasi sotuvga. Kartochkalar maydon, tuman va narxni beradi, lekin ijara shartnomasi yoki reyestr ko‘chirmasini almashtirmaydi. Bu matn katalogdan bozor o‘rtacha narxini chiqarmaydi; u xaridorning tekshiruv modeli haqida.

Yalpi ijara nega daromad emas

Yalpi ijara — jadval bo‘yicha to‘lanishi kerak bo‘lgan barcha summa. Sof operatsion daromad esa bo‘sh turish, to‘lanmagan pul va egasi zimmasidagi xarajatlardan keyin qoladi. Kredit foizi yoki xaridorning shaxsiy solig‘i bu ko‘rsatkichga kirmaydi: ular mulkning emas, muayyan investorning moliyasidir.

Formula: sof operatsion daromad = yalpi ijara − bo‘sh turish va to‘lov xatari − egasi xarajatlari. Birinchi yil daromadliligi sof oqimni kirishning to‘liq narxiga bo‘lish orqali olinadi. To‘liq narx faqat oldi-sotdi narxi emas; rasmiylashtirish, shoshilinch ishlar va ishga tayyorlash xarajatlari ham kiradi.

Amalda 12 oylik bank tushumlari, hisoblar, kommunal to‘lovlar va ta’mir xarajatlarini so‘rang. Bir e’londagi stavka ikki obyektni taqqoslamaydi: birida xarajat ijarachiga hujjat bilan o‘tkazilgan, boshqasida esa egada qolgan bo‘lishi mumkin.

Bo‘sh turish bilan hisoblash

Misol: shartnomaviy ijara oyiga 20 000 shartli birlik bo‘lsa, yiliga 240 000 bo‘ladi. Bir oy bo‘sh turish 20 000 yo‘qotishdir. Boshqaruv, umumiy zonalar, qoplanmaydigan kommunal xizmatlar, mayda ta’mir va sug‘urta bo‘yicha tasdiqlangan xarajat 32 000 bo‘lsa, sof oqim 188 000 bo‘ladi. Kirish narxi 2 350 000 bo‘lsa, tekshiruv daromadliligi 8% ga teng. Bu bozor va’dasi emas, faqat arifmetika.

Agar uch oy bo‘sh turish va yangi ijarachi uchun 40 000 moslashtirish talab qilinsa, birinchi yil oqimi 108 000 gacha tushadi. Shuning uchun uch ustun tuzing: amaldagi tasdiqlangan yil, ehtiyotkor keyingi yil va eng katta ijarachi ketadigan holat. Muddat tugashi, indeksatsiya, depozit, ta’mir va vositachi xarajatlarini alohida yozing. Bir ijarachi tushumning yarmidan ko‘pini bersa, bu oddiy bo‘sh turish emas, konsentratsiya xatari.

Ijara hujjatlarida nimani solishtirish kerak

Avval taraflar, obyekt va pulni tekshiring. Asosiy shartnoma, ilovalar va o‘zgartirishlar, topshirish dalolatnomasi, to‘lov jadvali, haqiqiy tushumlar, chegirma yozishmalari va depozit hujjatlarini so‘rang. Xonani, maydonni va chegarani kadastr bilan bog‘lang. Ijarachi obyektning faqat bir qismini ishlatsa, aynan shu qism ilovada aniq bo‘lishi zarur.

Fuqarolik kodeksida taraf almashganda ijara saqlanishi nazarda tutilgan, ammo bu aniq shartnomani o‘qimaslik uchun sabab emas. Muddatidan oldin tugatish, uzaytirish, indeksatsiya, ta’til, ekspluatatsiya, yaxshilash va qaytarish bandlari hal qiluvchi. Ko‘chmas mulk bo‘yicha yuristdan qaysi majburiyatlar xaridorga o‘tishini yozma tushuntirishni so‘rang.

Reyestr va texnik tekshiruv

Davlat reyestri qayd etilgan huquqlar bo‘yicha rasmiy manbadir; elektron va qog‘oz ko‘chirmalar teng yuridik kuchga ega. My.gov.uz orqali kadastr obyektiga taqiqni tekshirish xizmati mavjud. Ko‘chirma, kadastr pasporti, sotuvchining huquq asosi va shartnoma loyihasidagi raqam, manzil, maydon, maqsad va cheklovni solishtiring. Yuridik shaxs sotayotgan bo‘lsa, imzolovchining vakolatini va kerakli korporativ qarorlarni tekshiring.

Tom, sovutish, elektr yoki umumiy tizimlar oqimni shartnomadan tezroq to‘xtatishi mumkin. Xizmat jurnallari, ta’mir dalolatnomalari, kommunal hisoblar va boshqaruvchi tashkilot shartnomasini so‘rang. RICS texnik due diligence’ni malakali mutaxassis olib borishini tavsiya qiladi. Muhandisga ikki yil ichida ehtimoliy ishlar, ularning narxi va kim to‘lashi haqidagi aniq savol bering.

Qaror va tekshiruv ro‘yxati

Bitta jadvalda sotuvchi aytgan gapni va dalilni bog‘lang: ijara — shartnoma va tushum; xarajat — hisob; cheklov yo‘qligi — ko‘chirma; holat — muhandis xulosasi. Yetishmayotgan dalil narx yoki depozit shartini o‘zgartirishi kerak. Yurist oldi-sotdi va depozit matnini, buxgalter esa xaridor strukturasi bo‘yicha soliqni tekshiradi.

To‘g‘ri savol “qanday daromad va’da qilinmoqda?” emas. “Qaysi oqim hujjat bilan tasdiqlangan, qaysi xatarni qabul qilaman va unga qancha to‘layman?” degan savol qarorni tekshiriladigan qiladi.